深圳市人才住房建设筹集和管理运营

来源:深圳市国资委发布时间:2018-11-29字号:【内容纠错】
主  题:深圳市人才住房建设筹集和管理运营
时  间:2018年11月26日(周一)下午14:30-16:30
嘉  宾:市国资委副主任、党委委员胡国斌,人才安居集团副总经理王志楷,市国资委战略发展处处长朱志强
主办单位:市国资委
实录内容:

  主持人:各位网友你们好,欢迎大家参与今天的在线访谈活动。2016年10月,市委市政府投入1000亿元,大手笔组建了深圳市人才安居集团有限公司(以下简称人才安居集团),专门负责我市人才住房的投融资、建设筹集和运营管理,在全国上下引起了强烈反响。

  今天访谈将围绕我市人才住房建设筹集和管理运营展开,并解答市民关心的问题。今天,我们邀请了市国资委副主任、党委委员胡国斌、战略发展处处长朱志强和人才安居集团副总经理王志楷,就人才安居集团在人才住房建设筹集和管理运营方面的相关问题,与大家进行在线交流,欢迎大家积极参与。

  下面,由主持人结合市民朋友提出的问题向三位访谈嘉宾提问。

  主持人:作为深圳市实施人才战略的重要举措,“千亿级”的人才安居集团自成立以来就备受各方关注。请简单介绍一下人才安居集团的组建背景等情况?

  胡国斌:人才安居集团的成立,是市委市政府高瞻远瞩,推进供给侧结构性改革、深入实施人才安居工程的重大决策部署,把推动我市人才安居事业发展提升到了前所未有的高度。人才安居集团的组建主要有三个方面的背景:

  一是贯彻落实我市“科技创新、企业竞争力提升、人才优先发展”三大政策的重要行动。2016年,市委市政府出台了《关于促进科技创新的若干措施》《关于支持企业提升竞争力的若干措施》和《关于促进人才优先发展的若干措施》。人才安居集团的组建,正是贯彻落实“三大政策”,特别是“人才优先发展”政策的重要行动。

  二是对我市吸引人才、留住人才具有十分重要的意义。千秋基业,人才为本。人才是第一资源,成立人才安居集团,将主要任务聚焦于人才住房的建设和筹集,努力解决人才对住房的后顾之忧,保障人才安居乐业,对于吸引人才、留住人才具有重大而深远的意义。

  三是我市深化住房制度改革的重要举措。党的十九大报告提出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”大家都知道,深圳的房价高企,不仅影响到普通老百姓的住房需求,影响到城市的竞争力和对广大人才的吸引力,而且影响深圳经济社会发展的后劲。市政府近期发布的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(以下简称《意见》)正是对症下药,力求破解难题,让全体市民实现住有所居的愿望。同时,《意见》明确由人才安居集团为主,建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。可见,作为重要的抓手,人才安居集团的成立是我市在住房领域的重大创新,是深化住房制度改革的重要举措。

  2016年,根据市委市政府的指示精神,我委会同市住建局在赴北京、上海等地学习考察后,着手组建了深圳市人才安居集团,性质为国有独资有限责任公司,并根据人才安居集团的性质、定位和职责,由市国资委设立一套有别于一般国有企业的绩效考核体系,确保其公益性;由市住建局对人才安居集团进行业务指导。

  人才安居集团对标新加坡建屋发展局,以开创人才安居“深圳模式”、勇当住有所居“深圳尖兵”为使命,以“为人才,建好家”的发展理念,坚持政策性功能性导向、企业化管理、市场化运作、可持续发展的原则,目前已高效完成公司组建,旗下已拥有19家下属企业,包括11家区级子公司,以及3家租赁公司、3家棚改公司、1家物业公司和1家设计院,基本涵盖了人才住房投融资、建设筹集、运营管理及租赁全部链条,可以说,人才安居“深圳模式”初步成型,各项经营业务已迈上良性发展轨道。

  主持人:从刚刚介绍的人才安居集团的组建背景和组建情况可以看出,人才安居集团的核心功能就是人才住房的建设和筹集,请问一下,目前房源筹集情况如何,主要通过哪些渠道筹集?

  王志楷:人才安居集团成立以来,将工作重心主要放在人才住房的建设筹集上,主动对接市住建局和各区,主动承担人才住房筹建任务,积极创新、探索,全力以赴拓展项目,计划“十三五”期间筹建房源18.18万套,约占同期全市安居工程40万套任务的45%。其中,2018-2020年筹建16.43万套,约占同期全市安居工程25万套任务的66%。目前,已基本落实项目97个,涉及房源8.8万套,其中已完成任务约3.55万套(已实现供给约4000套,预计到明年上半年,集团将可实现1.7万套人才住房的供给)。

  目前,主要通过5种渠道筹建房源:

  一是全力以赴开发政府供地项目。政府供地项目开发流程清晰、成本较低,是集团拓展项目的主要方向。目前,已落实24块土地,合计可建设房源3.02万套。

  二是通过租购社会房源快速筹集。考虑到新建项目需要一定的周期,人才对住房的需求十分迫切,而租购社会房源具有显著的效率优势,因此,我们前期将租购社会存量住房,尤其是规模化租赁,作为筹集房源的重要渠道,也是响应国家“租购并举”的具体措施。目前,正在跟进落实的项目可筹集房源约2.23万套。

  三是积极参与棚户区改造项目。市政府不久前发布的“棚改实施意见”明确了“各区政府主导+人才住房专营机构为主+人才住房和保障性住房筹建”的模式。集团正在着力打造“高效率、高水平、高质量”的棚改平台,主动承接全市棚户区改造任务。目前,已明确由人才安居集团作为棚改实施主体的有12个项目,可筹建房源超过2.46万套(其中可筹集人才住房约11120套)。

  四是探索利用机关企事业单位存量土地合作建设人才住房。按照《深圳市国资委关于鼓励市属国企参与人才住房开发建设的指导意见》等文件精神,在市国资委的组织协调下,人才安居集团创新与机关、国企合作建设人才住房。目前,已达成合作开发协议的有7个项目,可筹建房源约7822套。同时,积极与机场集团、深圳国际、巴士集团、深高速、能源集团以及农产品公司等国企对接,已实质性深入推进多个合作项目,取得阶段性进展,其中已达成合作意向的项目有8个,涉及房源超过11300套。

  五是积极跟进招拍挂及城市更新配建项目。按照市委市政府部署,招拍挂及各类城市更新代建、配建的人才住房,建成后统一由人才安居集团或所属子公司接收或回购。目前,正在跟进落实的项目可筹集房源2978套。

  另外,集团还积极探索通过利用城中村微改造、城际合作开发等多种方式,广泛建设筹集人才住房。

  主持人:那请问在人才住房的管理运营方面又有哪些探索呢?

  朱志强:根据市委市政府统一部署,按照人才安居集团组建方案,市国资委协调人才安居集团与各区(新区)、深汕合作区,合作成立11家区级控股子公司,实现区级人才安居公司全覆盖,形成全市人才住房建设管理“一盘棋”格局。各区(新区)依托区级子公司开展辖区内人才住房投融资、建设筹集和运营管理,实现市、区两级人才住房资源统筹联动。同时,通过对区级子公司的统一管理,实现人才住房“三个统一”,即统一规划设计、统一建设筹集、统一运营服务。

  市国资委创新对人才安居集团的考核方式,在人才住房的管理运营方面积极探索,着力打造人才住房领域的“深圳质量”“深圳品牌”。一方面,加强市属房地产国企之间的交流学习,探索采用标准化设计、装配式建筑、EPC方式建设、批量精装修标准化模式等,在尽可能提高项目建设速度的同时,严格把控人才住房建设与装修的每个环节,力求高标准、高质量完成人才住房的交付。另一方面,由人才安居集团全资组建了房屋租赁运营管理公司,专门负责人才住房及配套商业的管理和运营,为广大人才提供“租赁管理到位、物业管理有序、住户体验满意”的高品质服务。同时,人才安居集团与万科集团合资成立万科安居物业公司,引入万科的品牌物业,为人才提供贴心优质服务;推动在全市各区(新区)设立区级人才安居服务大厅,各街道或社区配置租赁服务点,实现区、街道、社区和项目租赁业务全覆盖,为人才提供一站式便捷服务。

  主持人:深圳正在大力发展住房租赁市场,人才安居集团作为政策性国企,将如何发挥国企的担当?

  胡国斌:市属国资国企在完善城市功能、保障和改善民生等方面的一直发挥着主力军作用。人才安居集团作为市委市政府推进供给侧结构性改革、深化国企改革创新的产物,在贯彻落实国家、省、市关于大力发展住房租赁市场的有关精神方面,充分发扬“敢闯敢试、敢为人先”的特区精神,想在前、走在前、做在前。一方面,人才安居集团率先全资设立我市规模最大的国有房屋租赁运营管理公司,注册资金10亿元,聚焦住房租赁、商业运营、物业管理三大核心业务,致力于打造最具专业化、规模化、规范化的国内一流住房租赁和运营管理平台。通过强强联合、协同发力,分别与建行、万科合资成立了合资租赁公司,开创性将万科泊寓长租公寓、建行批量房源用作人才住房。另一方面,积极参与通过土地一级市场获取纯租赁住房用地,通过竞拍取得了包括深圳市首个“全年期自持长租”地块在内的6个地块,总用地面积7.5万平方米,共可开发市场租赁住房23.3万平方米、约3260套,人才住房4.3万平方米、约716套。近期,人才安居集团通过竞拍取得东莞市塘厦镇2018WG026宗地,在临深片区城际项目拓展方面迈出实质性步伐,可开发临深住房11.4万平方米、约1370套。

  主持人:请问人才安居集团在推动住房租赁发展方面有什么便民举措吗?

  王志楷:去年7月,国家住建部等九部委发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,将深圳列为了全国12个首批住房租赁试点城市,一年多来,深圳市先后出台了《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(以下简称《实施意见》)和《深圳市住房租赁试点工作方案》,明确了我市开展住房租赁试点的重点任务和政策措施,提出“十三五”期间“国有住房租赁企业收储不低于10万套房源”和全市“收储不低于100万套(间)城中村住房实现统一租赁经营”的目标,并明确“十三五”期末基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

  人才安居集团积极贯彻落实市委市政府大力发展住房租赁市场的战略部署,充分发挥国企担当,于去年9月全资设立了我市规模最大的国有房屋租赁公司。集团秉承“保障人才安居乐业”的初心,勇当构建深圳国有住房租赁平台的“领头羊”,通过采取一系列措施,全力以赴为广大市民提供质优价廉、高效便利的住房租赁服务,为促进深圳住房租赁市场发展积极贡献力量。一是通过规模化租赁等方式筹集人才住房的同时,也同步拓展市场租赁房源,因为不以追求超额利润为目的,所以这部分的房源价格相对比较实惠。二是筹集的房源,多集中在地铁口附近,交通便利、环境较好,可较好实现“职住平衡”。三是人才安居集团与万科物业合作成立了万科安居物业公司,通过引入万科品牌物业服务,为租户提供高标准、高品质、高质量的居住体验。四是正在搭建市级服务大厅、区级服务大厅和各租赁点的三级架构运营管理体系,方便市民就近办理业务,为市民提供“租赁管理到位、物业管理有序、住户体验满意”的高品质服务。

  主持人:当前,深圳正在推进新一轮的住房制度改革,人才安居集团将在其中发挥怎样的作用?

  王志楷:市住房建设局牵头制定的我市新时期住房制度改革“1+N”制度体系是深入贯彻落实党的十九大精神,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体市民住有所居的重大举措,是解决我市住房问题的治本之策、是实施人才优先发展战略的重要支撑。

  《实施意见》明确提出“以人才住房专营机构为主,建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房”,“充分发挥人才住房专营机构的作用”。今后人才安居集团除了继续发挥人才住房建设主力军作用外,还将全面参与安居型商品房和公共租赁住房的建设筹集。三类住房将占到全部住房总量的60%,未来17年(到2035年)有100万套任务量,可以说市委市政府赋予集团更多新的使命和任务,我们将充分利用“政策优势、资金优势、平台优势”,拿出新担当、新作为,咬定目标、苦干实干,绝不辜负全市人民以及市委市政府的厚望。

  主持人:人才住房的建设标准高于传统的保障性住房,而人才住房的租金定价并不高,并且以租为主,作为企业,市国资委如何推动人才安居集团实现可持续发展?

  朱志强:人才安居集团作为市委市政府深入实施人才安居工程的重要抓手,将在近几年内充分利用注册资本1000亿快速形成建设和供应人才住房的能力。与此同时,人才安居集团也将全力推动核心竞争力由政策资源型向“资源+创新+能力”复合型转型升级。以规模化自有物业长期运营为基础,力争至2025年实现专业化经营、特色化道路、精细化管理、创新型发展的战略总目标。

  一是加快房源的筹集速度尽快形成资产,并在此基础上完成融资平台建设,实现低成本融资渠道常态化运行,为集团后续人才住房建设筹集资金由完全自有向增资、融资混合供给过渡做好储备。

  二是配套商业和停车场等资产运营完成市场化接轨,以人才住房社区服务为核心拓展多元业务,实现规模化经营;在人才住房全产业链相关行业,对利润率较高的企业进行股权投资,力争实现保本微利,可持续发展。

  三是充分发挥房屋租赁运营公司的商业性企业属性,在完成人才住房筹集任务的基础上,逐步探索市场化运营模式。

  四是通过资产证券化(REITs),实现集团从实物控制到份额(股权)控制的转型。不断提高原始创新、集成创新和引进消化吸收再创新能力。

  主持人:人才安居集团未来几年和今后一段时期有什么工作设想?

  王志楷:在多方的支持下,人才安居集团各项工作取得了阶段性成绩,但我们也清醒的认识到,与各级领导的要求及社会公众的期望相比,还存在着不小的差距,为此,我们专门研究制定了三年发展战略规划(2018-2020)。提出了集团今后三年和未来一段时期的战略部署。具体可以概括为“一二三四”。

  “一”是指“一流企业”,即人才安居集团愿景为:打造国际一流的人才住房投融资、建设筹集和运营管理企业。

  “二”是指集团使命的“两”个方面,即开创人才安居“深圳模式”、勇当住有所居“深圳尖兵”。

  “三”是指“三”个主要目标:成为实施人才安居战略的“主力军”;成为发展住房租赁市场的“领头羊”;成为治理结构完善的“一流国企”。

  “四”是指“四”项主要任务:打造极具创新力的人才住房建设筹集平台;打造极具示范意义的人才住房投融资平台;打造极具影响力的国有租赁运营管理平台;构建契合集团长远发展需要的公司治理体系。

  主持人:时间过得很快,本次在线访谈活动在此接近尾声了。非常感谢三位嘉宾抽空前来为我们答疑解惑、交流分享。谢谢大家的踊跃参与,今天的在线访谈节目到此结束。